Как подарить долю в квартире

Передача в собственность одной доли своим родственникам – это дарение своей части участия во владении жилплощадью на основании самостоятельно принятого решения. Такая сделка оформляется юридически подписанием договора дарителем и одаряемым. При заключении этого договора существуют нюансы, знание которых позволит избежать обмана, ошибки и траты времени и нервов.

Что такое доля в квартире

Для понимания того, каким образом определяется доля в квартире, требуется уточнить, что доля – это не владение коридором, либо санузлом. На одно помещение для жилья может приходится несколько хозяев по праву. Если их два, то долей будет две. Если их три, то долей, соответственно, тоже будет 3. Т.е., доля определяется наличием права собственности на какую-то часть жилья.

У одного собственника не может быть части, не превышающей 6 квадратных метров. Величина ниже 6 «квадратов» признается микродолей. А по законодательству операции с такими микрочастями определяются, как ничтожные. Зарегистрировать право владения микродолей нельзя. Однако, в исключительных случаях разрешено проводить сделки с долями меньше 6 метров в квадрате, а именно:

• если она получена путем наследования;
• если такая часть приватизируется;
• если в приобретение микродоли вложен маткапитал;
• если у человека в собственности микродоля находится до 1.09.2022 г., кода подобные ограничения были введены.

  

Бывают ситуации, когда владельцы долей в квартире конфликтуют между собой. Для разрешения конфликтов можно пойти одним из двух путей:

1. Договориться всем людям, которые проживают в квартире, кто живет в большой комнате, кто в маленькой, чем пользуется каждый жилец.
2. Обратиться в суд, и судья своим решением определит, какая часть на законных основаниях принадлежит каждому жителю конкретной жилой площади.

Не признается законным обладание частью в жилье, пока это право не зарегистрировано в ЕГРН.

Как оформить дарственную на долю

Как подарить долю в квартире близкому родственнику? Как и любое оформление операций с недвижимыми объектами, передача в дар такого объекта, как часть квартиры, должно начинаться со сбора документов. Дарение оформляется подписанием договора сторонами-участниками сделки.

Для этого необходимы:

• документы, удостоверяющие личность обоих граждан;
• документы, по которым можно определить, что стороны сделки – родственники (о бракосочетании, о рождении, либо усыновлении ребенка), эти бланки понадобятся при расчете размера вознаграждения за нотариальные услуги и определении необходимости платить или нет подоходный сбор;
• извлечение из ЕГРН: нужно, чтобы подтвердить наличие у дарителя в собственности его части (указывается, что он купил жилье, либо его унаследовал);
• доверенности законных представителей участников договора, нотариально удостоверенные (тогда, когда им предстоит подписание бумаг);
• удостоверенное служащим нотариальной конторы заявление супруга (супруги) того, кто собирается подарить часть своего жилья, в котором указано, что он не против осуществления сделки (необходимо в ситуациях, когда квартиру купили после оформления брака).

Специалисты Управления Россреестра могут принять пакет документов для регистрации, не запросив вышеуказанное согласие. Но, при этом, они должны зафиксировать факт отсутствия согласия.

Участники сделки подвергают себя риску, потому что по действующему семейному законодательству супруг может потребовать признать сделку не действительной.

Дополнительно могут быть запрошены:

• справка о дееспособности участников сделки; такой документ чаще всего нотариус просит предоставить, когда долю дарит пенсионер, его можно получить в психиатрической больнице;
• техпаспорт – когда речь идет о дарении части недвижимости, которая является приватизированной, но не учтена в единой базе данных объектов недвижимости.

Кто имеет право дарить, а кому запрещено

Согласно гражданскому законодательству РФ, дарственная не может быть оформлена между частными компаниями, людьми, состоящими на государственной службе, а также представителями отдельных профессий (врачами, педагогами), но только в тех случаях, когда стоимость сделки более 3 тысяч рублей.

Человек, который планирует подарить долю в доме иному человеку должен быть:

• Дееспособным, т.е. самостоятельно отвечать за те поступки, которые он совершает. Дети, не достигшие 14-летнего возраста, участниками договора по дарению не могут являться, а подростки после 14 лет и до взрослости могут участвовать в операциях с квартирами только по письменному разрешению отца с матерью или законных уполномоченных.
• Психически здоровым и осознавать свои действия. Сделка будет считаться не действительной, если человек совершил ее под чужим влиянием или не понимал, что происходит.
• Собственником части недвижимости, которая подлежит дарению. Дарственная не может быть оформлена между двумя коммерческими компаниями, за исключением того, если помещением владеет директор. В таком случае он может передать его другой фирме. Так же и частная организация – собственник квартиры, может пожертвовать ее своему работнику.

Список лиц, которые не имеют права дарить доли

Передать в дар жилое помещение (или его часть) можно как родственнику, так и совершенно постороннему гражданину. Но существуют определенные ограничения, с кем нельзя заключать договор дарения.

Сделка с недвижимостью будет считаться не действительной, если она совершена:

• с лицами, признанными недееспособными в судебном порядке, которые не могут адекватно принимать решения и распоряжаться имуществом или деньгами;
• с людьми, страдающими психическими заболеваниями, состоящими на учете в психдиспансере;
• с дарителями, у которых нет во владении доли, на которую они оформляют дарственную.

  

Кому можно подарить долю

Хозяин жилплощади по своему волеизъявлению может подарить собственную часть любому человеку, будь то близкий или дальний родственник, знакомый, друг, сосед или просто чужое лицо. Однако, есть конкретные группы работников, с кем нельзя заключать дарственный договор.

Дарение нельзя оформлять:

• работникам лечебных или образовательных учреждений, если делать подарок намеревается пациент больницы (его родственники), а также один из родителей или законные попечители обучающегося;
• сотрудникам, находящимся на госслужбе, если дарственная связана с их трудовой деятельностью.

И в первом, и во втором случаях сделка несет в себе коррупционную составляющую.

В случае, когда владелец желает подарить свою долю в жилом помещении другому человеку, он должен получить написанное на бумаге согласие у других членов семьи, у которых имеются зарегистрированные части в этом помещении.

Может ли муж подарить жене свою долю в квартире? Когда квартира покупалась совместно мужчиной и женщиной, состоящими в зарегистрированном браке, в ситуации, когда один из пары захочет отдать даром свою половину третьему лицу, потребуется разрешение первого, несмотря на то, существует ли брак в момент операции или он расторгнут. На недвижимость, переданную в рамках наследования или подаренную ранее данные правила не распространяются.

Регистрация дарственной на долю

Право владения долей в жилом помещении после оформления документов должно пройти шаги по регистрации на основании требований нормативов РФ.

После того, как сторонами будет заключен договор на смену прав владения частью имущества, необходимо составить уведомление в Росреестр. Нужно уложиться в установленные законом сроки.

В ситуациях, когда дарственная заверяется нотариусом, то он направляет пакет документов в федеральный орган власти, в функции которого входит регистрация права и постановка на кадастровый учет объектов недвижимости. Сам процесс регистрации бумаг – короткий, 1-3 трудовых дня.

Разработан алгоритм подачи документов в электронной форме. При таком способе передачи документов право собственности на квартиру будет зарегистрировано за сутки.

Период рассмотрения бумаг, поданных через МФЦ, немного больше и составляет меньше 10 трудовых суток.

За госрегистрацию права собственности необходимо оплатить государственную пошлину размером 2 тыс. рублей.

Всегда ли необходимо нотариальное заверение дарственного договора? Есть ситуации, когда за помощью к нотариусу обращаться не нужно:

• Когда владельцы долей дарят свои части квартиры по одному договору.
• Когда единственный собственник недвижимости принял решение подарить часть своей квартиры другому человеку. Владелец один – поэтому и нотариального заверения сделки не требуется.
• Когда владельцами жилья являются два человека и один решает подарить свою часть другому. Данный случай является спорным и Росреестр может не пропустить такую сделку. Поэтому лучше обратиться к нотариусу в подобной ситуации и заверить договор.

  

Во всех остальных случаях документы необходимо нотариально заверять. С одной стороны – это дополнительные денежные затраты, а с другой – сделка всегда будет оформлена юридически грамотно, потому что специалист предложит правильно составленную договорную форму. Отправка пакета на регистрацию нотариусом осуществляется бесплатно.

Налог и госпошлина при дарении доли

Сумма сбора, взимаемого госорганами за совершение манипуляций с квартирами, зависит от размера доли. Стандартная пошлина 2000 руб. умножается на размер даруемой части. Как пример: квартира имеет 2 владельца, у каждого по ½ доли, т.е. сумма сбора на каждого будет равна по 1 тыс. рублей.

Если хозяин дарует часть своего жилья кровному родственнику, то тот, на кого оформляется дарственная, освобождается от обременения налогами.

Вычет не осуществляют:

• мама, отец дарителя, его потомки;
• дед, бабушка, внук (внучка);
• родные брат и сестра, а также не являющиеся родными.

Все остальные категории одаряемых выплачивают сбор на доход физлиц в размере 13%. Им необходимо до последнего числа апреля в следующем году заполнить и сдать декларацию на налоги о получении прибыли. Рассчитанную стоимость им надо заплатить.

Допускается заполнение деклараций тремя способами:

• Скачать форму в Интернете и заполнить «от руки».
• Зайди в персональный кабинет плательщика налогов и заполнить электронную форму.
• Прибегнуть к помощи новых компьютерных приложений.

Готовый документ подается в налоговую контору по месту жительства.

Какие еще могут возникнуть дополнительные расходы

Других трат при проведении таких сделок немного, но возникновение необходимости их осуществить появляется в разных случаях. Вдруг отдать в дар часть собирается, например, супруг, ему придется получить одобрение жены в написанном варианте и подтвердить это нотариально. Тариф от полутора до двух тысяч. В редком примере прямые члены операции утрачивают возможность лично присутствовать в день заключения договора. Вместо них это могут сделать представители. Подпись документа представителем происходит по доверенности, которую нужно оформлять у нотариуса. Цена такого документа 2,0-25,0 т. руб.

Где оформить и зарегистрировать дарственную на дарение доли

Можно выбрать один из приемлемых способов оформления сделки.

1. Через риэлтерскую фирму. Риелтор поможет сделать договор и проконсультирует по другим моментам сделки.
2. Через юридический кабинет – порядок действий такой же, как и в предыдущем пункте. Специалист все оформит, а стороны лишь поставят свои подписи. Услуги юриста стоят меньше, чем риелтора.
3. Обратиться в МФЦ. Не в каждом офисе оказывают подобные услуги. Следует узнать, где принимает юрист.
4. Через нотариуса. Есть моменты, когда участие нотариуса в сделке обязательно, а есть, когда оформление у нотариуса – это желание дарителя или одаряемого.
5. Изучив все аспекты составления дарственной, можно сделать все самостоятельно.

   

Нюансы дарения доли в разных типах квартир

Если недвижимость ничем не обременена, дарение ее проходит по стандартной процедуре. Но существуют такие виды имущества, дарение которых имеет определенные нюансы.

1. Жилье, долю в котором планируется подарить, было куплено в ипотеку. Во избежание проблем с оформлением, даритель должен заручиться согласием кредитной организации. Письменное согласие следует заверить в регистрационном органе. Участие в качестве владельца частью прав в такой жилплощади накладывает на ее владельца обязательства перед банком, т.е. в случае непогашения регулярных платежей, эта часть будет возвращена финансовой организации. Чтобы снизить риски, банк переводит одаряемого в статус созаемщика и только тогда соглашается на факт передачи в дар.
2. Жилище является коммуналкой: не требуется получение согласия от соседей. Проводится сделка по обычной схеме дарения.
3. Частное жилье. Передать даром одну часть в частной квартире разрешено. Важно проследить, чтобы свидетельство о приватизации и договор о передаче в дар подверглись соответствующей регистрации в госорганах. Но, если кто-то из жителей этой квартиры не участник процесса приватизации, его нельзя выселить.
4. Квартира находится в собственности государства. Житель квартиры является просто жильцом, а не владельцем права обладания на всю квартиру или какую-либо ее часть. Поэтому провернуть сделку с дарением здесь невозможно.

   

Отказ от принятия доли в квартире в дар

Гражданский кодекс предусматривает такую ситуацию, когда одаряемый отказывается от подарка в виде части в помещении для жилья. Желательно сообщить о намерении до момента, как прошла регистрация сделки в Едином реестре. Родственник дарителя, узнав о его намерении, должен написать письмо, в котором необходимо указать, что человек не желает принимать подобный подарок. Когда хозяин получит уведомление, договор будет расторгнут автоматически.

Случается, что новый обладатель имущественного элемента решил отказаться от «квадратов», когда все бумаги были поданы в Росреестр. Чтобы изменить ситуацию, заявление следует писать непосредственно в регистрирующую организацию.

Если в реестре уже появилась соответствующая запись, то понадобится писать обращение в суд.

Рекомендуется продумывать свои намерения и потребности до того, как начнется процедура госрегистрации.

Отказ от дарения доли в квартире

Статья 577 ГК России гласит, что в некоторых ситуациях дарители могут передумать в своем намерении дарования доли в квартире. Какие это могут быть ситуации:

• договор еще не заключен, существует лишь устное обещание владельца правом собственности;
• изменение жизненной ситуации у дарителя до такой степени, что факт дарения доли послужит значительному ухудшению условий его жизнедеятельности.

  

Отмена дарственной и признание ее недействительной

Если даритель после подписания документов на дарение доли в квартире родственнику передумал, то отменить соглашение будет непросто. Юридически сделать это можно при возникновении нескольких ситуаций:

• человек, которому оформлена дарственная, совершил покушение на здоровье, либо жизнь своего благодетеля, а также на членов семьи дарителя;
• одаряемый специально наносил тяжелые повреждения тела дарителю или его родственникам и членам семьи;
• если одаряемый ушел из жизни раньше, чем родственник, оформивший договор дарения;
• человек, получивший в дар долю в квартире, не следит за имуществом и даже существует угроза потери жилплощади.

Бояться оформлять дарение своей доли в квартире родственнику не стоит. Это прозрачная законная процедура. Все документы регистрируются в госорганах. Можно потребовать выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в том, что право собственности зарегистрировано на нового владельца. Главное быть внимательными и правильно заполнять все бумаги и выполнить все требования к процедуре.