Можно ли подарить квартиру в ипотеке родственнику

Для многих россиян ипотека – единственный способ получения заветных ключей от собственной квартиры. Он имеет несколько особенностей – это ежемесячные внесения ипотечных выплат, а также невозможность полноправно распоряжаться полученным жильем. До момента полной выплаты по договору квартира, приобретенная при помощи заемных средств, находится под залогом у банковского учреждения-залогодержателя. В связи с этим у владельцев возникает множество вопросов относительно права распоряжения купленным жильем, можно ли дарить ипотечную квартиру и как это правильно сделать.

Разрешается ли дарить ипотечную квартиру

Дарение квартиры в ипотеке имеет несколько особенностей и нюансов, которые необходимо учитывать все владельцам. Ипотечное жилье обеспечивает кредитованные средства, то есть до момента полного погашения ипотеки находится в залоге у банка.

На первый взгляд кажется, что оформление дарственной на ипотечную квартиру невозможно. Но это далеко не так. Такой договор может заключаться в определенных законом случаях:

• возможность дарения прописана в ипотечной сделке;
• дарение недвижимости не противоречит ипотечной сделке;
• одаряемое лицо в полной мере соответствует требованиям и нормам банка-залогодержателя;
• процедура дарения соответствует интересам банковского учреждения.

  

Чтобы узнать, можно ли подарить квартиру в ипотечном залоге, первым делом владельцу квартиры необходимо внимательно изучить заключенный договор. Обычно в нем прописываются условия распоряжения имуществом до момента полного погашения кредита. Если в тексте договора указано, что владелец не имеет права дарить недвижимость, ему необходимо смириться с этим и отказаться от своей идеи.

Когда в тексте договора этот момент не указан, это значит, что дарственный договор можно заключить только после получения согласия залогодержателя. Но это вовсе не гарантирует, что финансово-кредитная организация с легкостью согласится на дарение. Чаще всего проблемы возникают при попытке оформить дарственную сделку на несовершеннолетнего ребенка, ограниченно дееспособного, пожилого или же малообеспеченного лица.

В случае если владельцу принадлежит не все жилье, а только его доля, договор дарения оформляется исключительно в нотариальном порядке. Подарить долю в ипотечных квартирах разрешается на тех же правилах, что и полностью жилье, но документ оформляется только с помощью профессионального юриста.

Для того чтобы передать в дар долю в квартире, владельцу необходимо нотариально оформить дарственный договор. В его тексте обязательно указывается долевая часть, принадлежащая дарителю – 1/3 или ¼. Это позволит обезопасить себя от возможных неприятностей и проблем.

В каких случаях требуется согласие банка

Перед дарением ипотечного жилья дочери, сыну или другому человеку необходимо учитывать, что новый собственник получает не только право собственности на имущество, но все обязательства согласно договору с банковской организацией.

Банковское учреждение-залогодержатель дает согласие на проведение подобных сделок неохотно. Первым делом ему потребуется подтверждение платежеспособности нового владельца, поэтому в обязательном порядке предоставляются все документы одаряемого гражданина.

В случае если родственник имеет хороший источник стабильного дохода и соответствует всем банковским требованиям, будет выдано письменное согласие залогодержателя. При дальнейшем оформлении дарственной полученное банковское согласие потребуется предоставить в Росреестр, при переоформлении права собственности на объект недвижимости.

В каких случаях требуется разрешение банка-залогодержателя:

1. Перепланировка – если владелец желает соединить ванную комнату с санузлом или организовать дополнительный дверной проем, ему обязательно потребуется письменное разрешение банка.
2. Сдача ипотечной квартиры в аренду – многие заемщики сталкиваются с тем, что квартира, оформленная в ипотеку, становится им не нужна и возникает желание сдать ее в аренду. В таком случае обязательно нужно разрешение кредитора, иначе возможны серьезные последствия – от требования досрочного погашения до полного отчуждения жилья.
3. Продажа объекта недвижимости, находящегося в ипотеке – для продажи жилья обязательно нужно письменное разрешение банка-залогодержателя. В таком случае объект недвижимости поступит в продажу с пометной «с обременением».

   

К покупателю ипотечной квартиры предъявляются такие же требования, как и к одариваемому лицу. Он должен быть платежеспособным и иметь финансовую возможность погашать ипотечный договор. Небольшой трудовой стаж или же получение заработной платы «в конверте» — серьезный повод для отказа банка в выдаче разрешения на продажу квартиры.

Возможно ли дарение ипотечной квартиры без согласия банка

Многих владельцев ипотечного жилья интересует, можно ли дарить квартиру, находящуюся в ипотеке, без разрешения банка-залогодержателя. Юристы категорически не рекомендуют пытаться оформить дарственную на объект недвижимости, который был куплен на кредитованные средства, в обход банка. Это заканчивается судебными исками, многочисленными санкциями и признанием дарственного договора недействительным.

Отсутствие письменного банковского согласия на дарение ипотечной квартиры имеет негативные последствия:

• судебное разбирательство с банком-залогодержателем;
• отказ Росреестра в оформлении права собственности нового владельца жилья;
• требование банковской организации досрочного погашения ипотечного договора;
• разрыв ипотечного договора по инициативе банка-залогодержателя.

Ограничения не распространяются на завещание квартиры с обременением. Владелец ипотечного жилья может завещать свою недвижимость детям, супругам и другим родственникам без согласия банка.

Без получения письменного банковского договора владелец ипотечной квартиры имеет право на проведение ремонта в своем жилище, прописку любого родственника, в том числе и дальнего, а также оформление завещания. В таких ситуациях ему не нужно уведомлять банковскую организацию о своих планах и получать разрешение.

Оформление договора дарения на ипотечную недвижимость

Оформление договора дарения на ипотечную квартиру осуществляется по определенной схеме, установленной на законодательном уровне. Она состоит из нескольких пошаговых этапов:

• получение письменного разрешения банка-залогодержателя;
• оформление дарственного договора;
• подписание дарственного договора;
• перезаключение ипотечного договора;
• оформление права собственности на объект недвижимости.

  

В первую очередь участникам сделки необходимо оговорить и уточнить все тонкости и нюансы дарственной, а также подготовить пакет всей необходимой документации. На следующем этапе потребуется обратиться в банковское учреждение для получения письменного разрешения на дарение ипотечного жилья.

Банк-залогодержатель внимательно рассмотрит поданную заявку. Если платежеспособность и уровень финансовых доходов нового владельца не вызывают никаких опасений, будет выдано письменное разрешение.

Дарственный договор можно оформлять несколькими способами – в нотариальной конторе, с помощью профессионального юриста или же через Многофункциональный центр (МФЦ). Только после выполнения всех этапов переоформляется право собственности на объект недвижимости, который находится в ипотеке. Все необходимые документы можно передать в Росреестр лично или же воспользоваться помощью МФЦ.

Необходимые документы для переоформления ипотечного договора

Для того чтобы переоформить ипотеку, новому владельцу необходимо подтвердить банку свою платежеспособность. Дополнительно потребуются данные о его заработной плате, ведь именно от этого зависит, сможет ли новый владелец вносить ежемесячные ипотечные выплаты.

Требующиеся документы:

• паспорт одариваемого лица;
• документ, подтверждающий заработную плату – справки об уровне дохода и суммах удержанных налоговых вычетов.

Дополнительно банковская организация может запросить выписки из банковских счетов нового владельца ипотечной квартиры и другие документы, подтверждающие наличие дополнительных доходов у одариваемого гражданина.

Требующиеся документа для оформления дарственной

Для оформления договора дарения объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, потребуется подготовить пакет документов:

• паспорт владельца квартиры и одаряемого лица;
• документ, подтверждающий право собственности на жилье – договор долевого участия или же купли-продажи;
• выписка из домовой книги;
• технический паспорт на объект недвижимости;
• письменное согласие банка-залогодержателя;
• дарственный договор.

  

Дополнительно при оформлении дарственной сделки может потребоваться письменное разрешение мужа или жены на дарение.

Дарение ипотечной квартиры детям

Дарение ипотечной квартиры детям возможно только в том случае, если ребенок является совершеннолетним, имеет собственный источник доходов и может подтвердить свою платежеспособность.

Несовершеннолетний сын или дочь не могут взять на себя ипотечные обязательства, так как материально зависимы от родителей и не имеют самостоятельного дохода. В таком случае банковская организация обязательно откажет в согласии на дарение квартиры.

Владелец ипотечного жилья может преподнести его в дар любому близкому или дальнему родственнику – взрослым детям, братьям и сестрам, родителям. Самое главное условие – чтобы платежеспособность и кредитный рейтинг одариваемого лица не вызывали никаких нареканий у финансово-кредитной организации.

Дарение ипотечного жилья супругу

Дарение ипотечного объекта недвижимости мужу или жене не всегда имеет рациональный смысл. Если супруги находятся в браке, дарение не осуществляется, ведь любое имущество является их общей собственностью. В таком случае согласно закону супруги считаются созаемщиками по ипотеке.

В каких случаях возможно дарение ипотечной квартиры супругу или супруге:

• объект недвижимости был куплен до заключения брака – в данной ситуации для оформления жилья в общую собственность потребуется письменное согласие банка-залогодержателя;
• развод супругов – дарение осуществляется для того, чтобы муж или жена могли снять с себя ипотечные обязательства и передать все права заемщика другому лицу.

  

Во втором случае потребуется оформление брачного договора или же письменного соглашения относительно раздела общего супружеского имущества, приобретенного за время брака.

Между участниками дарственной сделки процедура дарения осуществляться не может, так как созаемщики изначально обладают равными правами на объект недвижимости, купленный в ипотеку.

Оплата налогов при дарении недвижимости в ипотеке

В случае оформления дарственного договора между не родственниками, необходимо оплатить государственный налог. Он начисляется в сумме 13% от кадастровой стоимости квартиры, находящейся в ипотечном залоге.