Как подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку

По закону Российской Федерации любой гражданин является правоспособным с самого рождения. То есть, владеть имуществом может любой. Однако до совершеннолетия дети не являются дееспособными и не имеют права заключать сделки с недвижимым имуществом.

Как же можно и разрешается ли подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку, если тот не в состоянии оценить юридическую значимость этого подарка?

Как подарить ребенку недвижимое имущество

К недвижимому имуществу относятся следующие объекты:

• жилище в многоквартирном или частном доме – при дарении дом передают вместе с наделом, так как это неделимый объект;
• гараж – если это капитальная постройка, с фундаментом, на него оформляют дарственную. Если это разборная металлическая конструкция, он относится к движимому имуществу;
• надел земли – вместе со всеми строениями, которые на нем располагаются;
• доля в квартире или доме – передача производится без согласия остальных дольщиков.

  

Все недвижимое имущество допускается дарить детям, даже несовершеннолетним. Однако такие объекты требуют обслуживания и подлежат налогообложению. Поскольку ребенок не может этого делать, ответственность за выплату налогов и эксплуатацию ложится на плечи его родителей или опекунов. Поэтому для оформления дарственной требуется согласие ответственных за него лиц.

Имущество по документу переходит к ребенку при достижении совершеннолетия. С этого момента он обязан оплачивать налоги.

Чтобы подарить ребенку квартиру, земельный участок или гараж, нужно быть полноценным собственником этого имущества. Все споры по владению должны быть решены до акта дарения. Если впоследствии выяснится, что на участок претендует другой родственник, дарственную могут оспорить.

Можно ли оформить договор дарения на несовершеннолетнего

Дарить имущество детям закон не запрещает. Но когда этот подарок облагается налогом, дарение следует оформлять:

• если сыну, внуку, племяннице дарят недвижимое имущество – любое из приведенного выше списка;
• организация преподносит ребенку подарок, стоимость которого более 3 тыс. руб;
• подарок хотят передать спустя какое-то время.

Если дар под эти условия не подпадает, то ребенок от 6 до 14 лет принимает его самостоятельно. С 14 до 18 лет подросток может сам подписывать дарственную, но только в присутствии и с согласия опекунов, иначе сделка признается в суде недействительной.

Есть еще одно исключение. Подросток в 16 лет может пройти специальную процедуру – эмансипацию. Если в результате он признается дееспособным, то может принять в подарок и дом, и автомобиль без контроля со стороны ответственных лиц.

Что обязательно должно быть в договоре дарения квартиры ребенку

Передача жилища или земли является сделкой. Оформляется в письменном виде, подписывается участниками: стороной дарителя и лицами, представляющими интересы ребенка. Встречаются исключения: если единственный родитель дарит своему несовершеннолетнему сыну квартиру, то он одновременно выступает двумя сторонами договора и расписывается за обоих. Временно передавать третьему лицу права на представление интересов детей не нужно.

Форму документа можно скачать на сайте. Он признается действительным, если содержит следующие сведения:

• дата и место оформления;
• информация о дарителе и о том, кто получает дар. В документе приводятся паспортные данные, адрес регистрации, ФИО дарителя и лиц, выступающих представителем ребенка. Обязательно прописывают данные из свидетельства о рождении;
• предмет сделки – включает желание дарителя презентовать гараж, дом, надел в дар и согласие принимающей стороны – лиц, ответственных за ребенка. Объект должен быть тщательно описан: приводится кадастровый номер, адрес, площадь квартиры или дома, площадь участка и прочее;
• документ может включать дополнительные условия по передаче: спустя определенное время, при выполнении некоторого условия – женитьбы или замужества.

  

В документе желательно привести реквизиты правоподтверждающих бумаг: договор приватизации, купли-продажи, справка о госрегистрации права собственности, его дату и номер.

Подарить несовершеннолетнему ребенку квартиру или даже дом, можно без нотариального удостоверения. Достаточно разработать сам документ и подписать. Однако есть несколько исключений:

• если подарить намереваются имущество, которое уже принадлежит несовершеннолетнему или ограниченному в правах гражданину;
• если дарят долю земли или жилплощади, за исключением варианта, когда все владельцы дарят все свои доли ребенку.

Заключить соглашение можно без совместного присутствия. Тогда тоже требуется нотариальное удостоверение. Первый нотариус заверяет подпись дарящей стороны – для этого он должен работать в районе РФ по месту квартиры, земельного участка. Второй нотариус заверяет соглашение одаряемого.

Важно! Запрещается дарить имущество от лица несовершеннолетнего, если его возраст меньше 14 лет. Также недопустимы никакие сделки, если обладатель имущества является недееспособным.

Кого указывать получателем подарка в договоре

Когда дарят квартиру детям, более точно учитывают возраст. Так, ребенок до 14 лет не может подписывать документы сделки, поэтому такой договор составляют и подписывают его родители, опекуны или усыновители. Они же несут полную имущественную ответственность. Соответственно, в дарственной одаряемым указывается лицо, представляющее интересы детей.

Несовершеннолетний с 14 до 18 лет имеет право подписывать дарственные с согласия родителей. Получателем сразу указывается подросток, а в документе сообщается, что согласие родителей или опекунов получено и приводятся их подписи.

Список необходимых документов

Если для оформления дарения нужно лишь согласие сторон, то для регистрации передачи права на владение нужны бумаги. Список включает:

• заявление на госрегистрацию – от дарителя и от представителей несовершеннолетнего ребенка;
• оригинал дарственной;
• любые документы, подтверждающие личность того, кто дарит и того, кто принимает. От ребенка требуется свидетельство о рождении;
• доверенность на заключение сделки, если бумаги передает доверенное лицо. Бумагу должен подписать нотариус;
• если даримое имущество куплено в браке, требуется согласие 2 супруга на дарение – нотариально заверенное;
• другие бумаги и справки.

  

Для оформления регистрации нужно уплатить госпошлину. Она составляет 2 тыс. р. при передаче квартиры или дома или 350 р, если дарят дачный участок. При подаче заявления справка об уплате не прилагается. Но если позднее выясняется, что госпошлина не оплачена, заявление вернут обратно.

Важно! Дарственная без регистрации в ЕГРН недействительна. Даже если документ составлен по всем правилам, после, допустим, смерти бабушки, имущество, которое было таким образом подарено несовершеннолетнему внуку, отойдет прямым наследникам – мужу или детям.

Сроки и стоимость оформления дарственной

Собственно оформление дарственной происходит быстро: документ составляют и подписывают участники. Регистрация в Кадастровой палате или МФЦ занимает 10 рабочих дней от момента подачи заявления и уплаты госпошлины. Оплачивают только саму пошлину.

Если документ требовал нотариального участия, общая стоимость оформления зависит от цены услуг специалиста.

Процедура целиком может быть препоручена нотариусу. Он составляет договор, приглашает заинтересованные стороны и подает бумаги на регистрацию. Срок рассмотрения в Кадастровой палате остается неизменным – 10 рабочих дней.

Дарение доли квартиры

Дарить несовершеннолетнему можно и долю в имуществе, а не только всю квартиру или землю. Документ составляется стандартный – с участием или в присутствии представителей ребенка. Согласия остальных владельцев для передачи при дарении не нужно. Подарить можно как всю свою долю, так и ее часть.

Единственное отличие от обычного дарения – обязательное участие нотариуса. Однако и тут могут быть исключения:

• если все доли на один и тот же объект переводят одному лицу, то есть, если все собственники квартиры передают свое право одному ребенку;
• если все имущество принадлежит одному владельцу, но он делит его при дарении на доли, например, предоставляет своему внуку право на 1 комнату в 3-комнатной квартире;
• если подарить намерены земельную долю и эта земля относится к сельскохозяйственным угодьям – сенокосы, пашни. Если это доля в садовом хозяйстве или в участке с домом, требуется нотариус.

Иная ситуация возникает при дарении имущества, которое приобреталось на материнский капитал. На эту сумму нередко покупают квартиру или строят жилой дом. В таком объекте доля несовершеннолетних детей предусмотрена по умолчанию, это непременное условие. То есть матери не нужно дарить детям эту жилплощадь.

Может ли несовершеннолетний ребенок или его родители подарить свою долю в квартире – нет. Пока ребенок не вырастет, то есть до 14 лет, любые сделки по передаче его имущества – квартиры, машины, категорически запрещены. Продавать или дарить его долю в любом объекте тоже запрещается.

Если ребенку от 14 до 18 лет, его опекуны или родители в принципе могут подарить недвижимость от его имени. Однако сделать это возможно только с участием органов опеки. Такое разрешение дается только в том случае, если имущественные интересы детей не затронуты. Дарение – безвозмездная сделка, где даритель, а здесь это несовершеннолетний, ничего не получает. Конечно, она приводит к ухудшению его жизни, так что добиться разрешения практически невозможно.

Долю ребенка можно только продать и только при согласии органов опеки. То есть он должен получить либо недвижимость взамен, либо вырученные деньги должны быть положены на его счет.

Налогообложение при дарении детям

Собственно налога на дарение в России нет. Однако само получение подарка рассматривается как получение дохода. Последний облагается налогом. Если имущество несовершеннолетнему ребенку, платят налог – 13%.

Если даритель – ближайший челн семьи, то есть отец, усыновитель, опекун, бабушка, брат или сестра (сводные в том числе) налог не взимается.

При дарении родственником второй очереди – дядя, тетя, племянница, налог выплачивается. Нужную сумму вносят родители или опекуны детей.

Какие есть ограничения у договора дарения

Безвозмездная сделка предполагает, что даритель не получает никакой выгоды при передаче своего имущества. Все права на него переходят окончательно, возврату не подлежат. Потому в сделке нельзя прописать какие-либо дополнительные условия или стребовать с одаряемого услугу.

Если, например, бабушка дарит свою жилплощадь несовершеннолетнему и указывает, что будет проживать в ней до смерти, такой документ зарегистрируют. Однако само условие действительным не будет. Если внук решит продать жилплощадь или предложить в аренду, он может попросту выставить родственников за дверь. И это будет законно.

Чтобы предупредить подобные ситуации, заключают другое соглашение – договор ренты при условии содержания до смерти. При этом одаряемый обязан платить ренту и содержать дарителя на подаренной жилплощади.

Когда можно отменить дарение

Безвозмездную сделку сложно отменить, потому что у нее нет специальных условий и она ни к чему не обязывает получателя. Однако есть ситуации, когда дарственную можно отменить.

1. Если договор изначально включал определенные сроки выполнения – передача в будущем, есть основания для отказа. Случается, что после оформления дарственной обстоятельства жизни сильно ухудшаются или изменяются: даритель подорвал здоровье, у него появились дети, которых нужно обеспечить. Тогда сделка отменяется. Но, если дар был передан сразу, отмена уже невозможна.
2. Плохие отношения между дарителем и получателем служат основанием для расторжения. Если после оформления сделки, внук избил дедушку или ранил, последний вправе отменить решение.
3. Поводом для расторжения может выступать плохое обращение получателя с подаренным имуществом. Это редко касается квартиры, но, если, например, подросток в 16 лет проживает в подаренном жилище и превращает его в наркопритон или приводит в негодность – даритель может отозвать дар.
4. Если получатель умер раньше дарителя, соглашение расторгается лишь в том случае, если это обстоятельство прописано в дарственной. Если нет, то жилье или долю в нем получает наследник умершего.

Отменить договор по добровольному соглашению участников можно, пока он не принят в исполнение, то есть до регистрации в реестре. Если право собственности уже передано, расторгнуть его невозможно. Поэтому получатели – родители, опекуны, а не только сам даритель, должны серьезно взвесить все плюсы и минусы такого решения.

Отмена возможна и в том случае, если при дарении нарушен закон: квартира была продана, а дарственная маскировала притворную сделку, даритель обанкротился после передачи жилплощади и прочее.

Когда подарок может помешать господдержке

Помимо уплаты налогов и стоимости содержания имущества, нужно учитывать и вот какой нюанс. В России действует несколько программ по поддержке населения. Люди без жилья могут встать на жилучет и со временем получить квартиру, в которой проживают по договору соцнайма. Другой проект касается молодых семей, нуждающихся в жилплощади. Если они относятся к таковым, то могут брать субсидию и купить квартиру.

Оформить субсидию может только нуждающаяся семья, то есть такая, в которой на каждого человека приходится меньше метров жилья, чем положено по закону. И если в этот момент несовершеннолетний ребенок получает долю в доме или квартиру, которую сможет занять по достижению совершеннолетия, семья теряет право на доплату. Ведь условное количество кв. м. за счет дара оказывается достаточным.

Даже если тут же продать полученную площадь, ситуация не улучшится. По закону это выглядит как умышленное ухудшение условий проживания, поэтому субсидию можно получить только через 5 лет после продажи.

Причины для отказа в оформлении

Отказать в написании дарственной может нотариус или госрегистратор. Это связано с нарушением закона:

• ребенку нет 14 лет – все договоры по передаче имущества запрещены;
• дарителем выступает недееспособный;
• нет согласия супруга, когда передаваемое имущество относится к совместной собственности;
• доверенное лицо не может предъявить документ, в котором описано, что и кому дарят.

  

Выполнение дарственной может быть приостановлено при каких-то ошибках в оформлении или при неуплате госпошлины. В этом случае участники сделки получают уведомление.

Особенности дарения несовершеннолетним разных типов имущества

Дарить несовершеннолетнему можно любое имущество. Но передача прав на владение на него выполняется при соблюдении некоторых правил.

1. Недвижимость – участок, квартиру, дом, можно дарить только при составлении письменного договора. До 14 лет его заключают родители, опекуны, после 14 – дети, но с согласия родителей.
2. Движимое имущество – машину, оборудование, акции, деньги, получают иначе. Если ребенку не исполнилось 6 лет, то такой дар тоже оформляется документально. Причем за выполнением договора следят органы опеки. Дети старше 6 лет имеют право принимать подарки сами и без составления документа.

Здесь есть условия. Если вещь или деньги дарит организация, а не гражданин, то учитывается его ценность. При стоимости до 3 тыс. р. Документальное свидетельство не требуется. Если подарок дороже – заключается дарственная. Подписывает его ребенок, но при согласии родителей.

Стоит иметь в виду, что дарение мотоцикла или машины не означает передачи прав на его вождение или вообще использование.

Также нужно оформлять бумаги, если дарят предметы, пользоваться которыми можно лишь при соблюдении условий. Так, если не оформить сделку при передаче авто, его позднее невозможно поставить на учет. Если дарят акции, обязательно составляют бумагу, так как ее нужно предъявить реестродержателю акций. Нотариус или органы опеки в такой сделке не участвуют.

Еще одна ситуация: когда подарок передается в будущем. Например, когда мать обещает подарить дочери фамильное украшение после выпуска из школы.

По законодательству несовершеннолетнему ребенку можно дарить и квартиру, и жилой дом, и долю в жилплощади или земле. Однако такую сделку нельзя заключить без его родителей и опекунов, так как владение недвижимостью включает материальную ответственность.